[專題報導] 三招評估建案防水實力 Feat.住展雜誌 489期

住展雜誌 489期 2023 6月 文/成采錡

感謝住展雜誌報導!

建案總成本中,防水工程費用佔比不到二%,漏水問題卻長年居房地產消費糾紛原因之首。
當氣候變遷導致短延時強降雨發生頻率提高,民眾該如何找到防水工程品質較好的新家?

五月中旬,台灣西半部地區再次發生短延時強降雨,電閃雷鳴伴隨狂風暴雨,使新北、桃園、新竹等地傳出淹水災情。

短延時強降雨不僅考驗公共建設排水規劃,也為建築防水工程帶來全新挑戰,畢竟在內政部房地產消費糾紛統計中,房屋漏水問題長年為買賣方產生消費糾紛的主要原因。

滲漏水糾紛 起因有三種

根據台灣住宅品質消費者保護協會(住宅消保會)調查,新成屋滲漏水糾紛中,除了窗框、陽台等處滲漏水造成壁癌,也常見房屋因衛浴及廚房設備安裝不當,出現滲漏水問題,甚至還滲漏到樓下戶別。過去便有屋主在浴室進行積水測試約十分鐘後,樓下鄰居的天花板便出現滲漏水情形,顯示浴室地坪的防水工程有瑕疵。

住宅消保會創會理事長兼首席顧問吳翃毅指出,新成屋滲漏水糾紛起因,包括業者安裝窗框時牆體銜接處的縫隙沒有確實填補、銜接處的防水層沒有妥善施作,以及業者沒有確實進行驗收等。

在新竹地區更曾出現一案例,新屋在驗屋、室內裝修階段都沒有漏水,卻在屋主夏天開啟冷氣後,牆面開始出現水漬,後續把牆敲開發現,當初業者固定門框時,不慎將螺栓打到牆內的冷氣排水管,才導致冷氣水從門框邊緣流出。

「驗屋是基本檢測,跟日常使用情境仍有不同」,吳翃毅提醒,部分微滲漏水的狀況,得在民眾入住後才能發現,因此建議民眾剛搬進新屋時,要經常使用浴缸、冷氣等設備,並和樓上樓下鄰居打個招呼、互相觀察房屋是否出現漏滲水情形。

產業仍缺人 工料漲三成

事實上,對於建案漏滲水,有時候建商也有苦難言。在北市大同、內湖有多個老屋重建實績的某台北建商,過去曾因發包踩雷,讓住進自家建案的建設公司老闆也成了漏水受災戶。自此,該建設公司旗下建案格外重視防水工程,在確認建材表階段,便將防水工程發包給專業廠商,確保建案的防水工程品質良好。

熟悉新建案防水工程規劃的大信防水總經理康永昕指出,受建材原料價格上升及產業缺工影響,近年連工帶料的防水工程費用平均已上漲約三○%,但因為防水工程費用佔建案整體營建成本不到二%,多數業者仍會選擇採用更好的防水方案。

至於目前建案較常使用的工法,康永昕說明,浴室會用施工快速的Mega膜,一間面積約二至三坪的浴室,大概三天就能完工,工程費用約十萬元。至於戶外空間如屋頂、中庭等,多採格雷盾或PMB等工法,一個區塊的工期約三天,工程費用約二萬至五萬元間。

防水保固 進行式為佳

市面上,選用好防水建材和工法的建案,多會將此視為產品優勢,因此點開房屋搜尋網站可發現,訴求五年、十年防水保固的建案數量還不少,但業內人士指出,防水保固建案有分「進行式」和「未來式」。

所謂「進行式」,為建商已與防水工程業者談妥建案採用的防水工法和材料,確定由哪家廠商負責建案的防水保固。「未來式」則是建商在建案工程發包前,早一步以「可提供長年期防水保固」為訴求銷售建案。

業者提醒,若後續建案防水工程交給實務經驗不足的廠商,則建築恐容易出現漏水問題,更不利購屋族的是,若廠商將工程轉包給其他團隊,當建案開始漏水,住戶恐求修無門,最後甚至演變為消費糾紛。

那麼,消費者該如何避開「未來式」防水保固的建案?業者建議,消費者賞屋時可詢問業者,建案採用什麼防水材料?以及建案防水工程由哪一家業者負責?若業者未據實告知,則可能涉及廣告不實,消費者可向政府單位檢舉。

新房滲漏水 處理三步驟

若遇到新屋漏水,吳翃毅建議民眾,發現房屋滲漏水當下,需記得紀錄案發位置及嚴重程度以電話通知建商,再寄存證信函正式通知,並妥善保存相關證據。如果二度寄出存證信函,業者都無回應,則屋主需委託律師向建商寄出律師函。

吳翃毅說明,依據《民法》規定,不管是中古屋或新成屋,賣方對買方負有「物之瑕疵擔保責任」,以新成屋窗框漏水為例,買方可以請建商進行修繕。若是出現其他漏水情況,多次維修無效且影響居住品質,則買方可依法向建商主張減少價金或是解約。另需注意的是,買方必須在交屋的五年內主張減少價金,因為《民法》也規定了屋主發現漏水瑕疵後的通知義務,若超過五年,遲遲不通知,可能被視為接受漏水狀況,無法主張瑕疵擔保的權利。

然而,任誰都不想砸下大錢買房後,與建商因房屋漏水糾紛對簿公堂,對此,消費者有三招可評估建案防水實力,並為自己爭取更大的保障。第一招:賞屋時詢問建案採用的防水建材及負責施工團隊,評估建案的長期防水保固是否實在。第二招:確認買賣契約中的防水保固年期,並爭取在契約中跟建商約定,如果房屋出現瑕疵,可以主張瑕疵修補以及延長保固。第三招:驗屋時接水測試外牆及浴室地磚是否出現滲漏水問題。

消費者還需了解的是,由於負責興建的營造廠可能不同,同建案不同戶別的驗屋結果常有差異,如甲戶沒問題,乙戶卻出現漏水,此時,業者願不願意妥善修補就是重點了。

感謝 網路報導 出自-住展雜誌-專題報導

https://www.myhousing.com.tw/magazine/monthly/report/151536/ 2023-07-14 成采錡

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